1. Права иностранцев на приобретение недвижимости в Болгарии

Согласно болгарскому законодательству, иностранные физические лица, в том числе и россияне, вполне могут покупать недвижимость в Болгарии – как коммерческую, так и жилую.

Покупка и аренда земли

При этом землю в Болгарии продавать иностранцам запрещено. Можно только брать ее в аренду (кроме территорий заповедников и военных объектов), правда, в неограниченном объеме, сроком от 4 лет и выше. Покупать землю можно болгарским фирмам, а таковыми считаются компании, имеющие хотя бы 1% болгарского капитала. Таким же правом обладает и фирма, зарегистрированная в Болгарии, учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. Согласно болгарским законам, они не отличаются от компаний, учрежденных болгарскими гражданами. То есть землю в Болгарии можно приобрести без участия какого-то болгарского соучредителя.
Лица, получившие ВНЖ, не имеют права приобретать земельные участки на свое имя – их можно приобрести только при наличии статуса гражданина страны или на юридическое лицо, учрежденное в Болгарии.
На адрес квартиры можно регистрировать фирму и использовать саму квартиру как офис. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных граждан.
Сдача земли в аренду в Болгарии не очень распространена. Оформить такую аренду можно официально на фирму, как и покупку, но возможен вариант, когда вам удастся просто договориться с собственником земли. Если он заинтересован и принимает ваши условия, то вы сможете заключить договор без лишних формальностей. Если в Болгарии вступит в силу закон о штрафных санкциях за неиспользуемые сельские угодья, предложений по аренде сразу станет намного больше. Пока же такой закон принимать не спешат, и владельцы болгарских акров о сдаче в аренду просто не задумываются.

Регистрация и поддержание юридического лица в Болгарии
Регистрация компании обойдется вам, по примерным подсчетам, в 800-1000 евро. При этом фирмой нужно будет заниматься, то есть бухгалтер будет обязан ежегодно предоставлять налоговой инспекции отчет. При открытии фирмы, нужно перевести на ее счет сумму не меньше 5 тыс. болгарских левов (2500 долларов США). На счете физического лица в Болгарии может оставаться сумма в 10 левов, но со счетом фирмы так поступить будет нельзя, так как банк может его прикрыть, если средств на обслуживание будет недостаточно. Подробнее о минимальной сумме на счете вам следует узнать в банке.
Счет открывается без видимых проблем. Единственное, что должен предоставить иностранец – это болгарский адрес, куда банк должен пересылать корреспонденцию, и собственный паспорт с действующей визой. Трудностей с открытием счета на имя иностранца в Болгарии зафиксировано не было.

Подробнее о процессе регистрации компании:
1. Вам нужно определиться, как компания будет называться, кто будет ее учредителем, какой тип предприятия Вы создаете. Таких типов четыре: ЕООД (общество с ограниченной ответственностью, учреждаемое одним физическим или юридическим лицом), ООД (ООО, учреждаемое группой лиц или компаний), АД (акционерное общество), ЕТ (частный предприниматель). В случае, когда юридическое лицо создается с целью покупки земли, обычно выбирают первый вид компании, ЕООД.
2. Необходимо собрать следующие документы: копии заграничного и гражданского паспортов, договор аренды офиса (это может быть и адрес бухгалтерской фирмы, которая уже была выбрана для поддержания юридического лица), справка из банка о наличии необходимой суммы на временном счету уставного фонда (5 тыс. левов, как было указано выше).
3. Все документы заверяются у болгарского нотариуса. Также он должен заверить подлинность подписи учредителя. Далее вам нужно будет заполнить и подписать пакет бланков и форм, которые в дальнейшем будут отправлены по учреждениям.
4. Если вы хотите перепоручить саму процедуру проведения документов по инстанциям юристу, который может помочь с регистрацией и получением пакета документов, то надо оформить на него доверенность.

5. Если вы решили действовать самостоятельно, то вам нужно будет:
- сдать документы в суд для окончательного вынесения решения по регистрации фирмы
- получить решение суда (примерно через неделю после сдачи);
- зарегистрировать фирму в Булстате (Служба статистики);
- заказать и получить печать в соответствующей организации (контакт вам даст нотариус);
- заключить договор с бухгалтером или бухгалтерской компанией, которая возьмет на себя обслуживание вашей фирмы;
- оплатить услуги нотариуса, государственные налоги и пошлины по регистрации в Булстате и суде. Вся сумма не превысит 1000 евро;

6. Когда все это будет сделано, а налоговые органы Болгарии и Булстат будут удовлетворены, то в Государственной Газете Болгарии появится объявление об учреждении вашей компании и Булстат выдаст Вам свидетельство.
7. Деньги с временного счета компании нужно будет перевести на постоянный счет по окончании регистрации.

Профессионалы рынка и люди, уже покупавшие недвижимость в Болгарии, рекомендуют обращаться за помощью к юристам, если вы хотите открыть счет, так как процедура эта непроста и в последнее время в Болгарии при регистрации компании стали часто отказывать (при всем том, что пошлина взимается в любом случае, даже когда решение отрицательное). Помощь юриста сводит эту проблему к нулю. Также вероятно то, что сроки прохождения инстанций растянутся от предполагаемой недели до месяца, а то и до двух. К этому нужно быть готовым.

Отчет бухгалтера обойдется вам в 300 левов (150 долларов США, 100 евро). Если ваша компания будет реально работать, то эта сумма будет уже значительно выше. Содержание банковского счета компании составит примерно 5 евро в год. Никто не удивляется тому, что фирма заведомо нерабочая, поэтому можно не бояться какой-либо принудительной ликвидации. Следует только регулярно платить налоги. Причина такой либеральной политики болгарских властей заключается в том, что владелец фирмы и, соответственно, недвижимости и так приносит прибыль Болгарии, проживая и тратя деньги на ее территории. На самом деле в любой стране мира фирма не обязана сразу приносить доход и вести бурную деятельность, так что все происходит в соответствии с законом.

2. Процедура покупки недвижимости в Болгарии

В Болгарии продается в основном жилье первичного рынка, то есть новостройки. Широк также выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов. Поэтому договоры, в первую очередь, заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом по недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Как приехать в Болгарию

Некоторые риэлторские компании предоставляют ознакомительные туры в Болгарию, чтобы клиенты могли на месте выбрать объект. Но вообще-то добраться до Болгарии не составляет особого труда. Между Россией и Болгарией налажена сеть авиаперелетов. Самолеты из России летают в Софию (если объект недвижимости находится в столице или на горных курортах), Пловдив (центр Болгарии), Варну (север побережья) и Бургасе (юг побережья). Добираться в Болгарию поездом и автобусом чересчур утомительно, хоть и дешевле.

В самой Болгарии транспортное сообщение функционирует на достойном уровне, поэтому проблем с передвижением по стране возникнуть не должно.

Но если желания ехать и разбираться во всем на месте не имеется, можно возложить все дела по приобретению объекта недвижимости на риэлторское агентство, которых по стране достаточно. В этих компаниях потенциальному покупателю предоставят подробную информацию о месте нахождения объекта, фотографии, поэтажные планы. Если агентство уважаемое, оно гарантирует юридическую чистоту совершения сделки, предварительно проверив строительную и разрешительную документацию застройщика на соответствие болгарским нормам. Резервация апартамента и подписание предварительного договора происходит по месту нахождения клиента. «Из дома» можно также оформить юридическое лицо и покупку земельного участка.

Предварительный договор с застройщиком

Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, то есть предварительный взнос, в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости. Обычно сумма депозита составляет 1000 евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:
- объявление сторон, их контакты;
- подробное описание объекта покупки;
- цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
- дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки;
- подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
- санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
- санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках: на болгарском и русском или на болгарском и английском.

В Болгарии, как мы писали выше, в большинстве случаев, приобретается жилье на первичном рынке, то есть новостройки. Вторичный рынок развит гораздо меньше: зачастую вторичное жилье значительно уступает первичному по качеству постройки, хотя иногда превосходит по местоположению. В случае приобретения вторичного жилья предварительный договор обычно не заключается, и участники сделки сразу переходят к ее следующей стадии.

Документы и заключение сделки

При подписании нотариального акта (договора) необходимо иметь при себе только загранпаспорта (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого – специалиста, родственника, компаньона – необходима доверенность на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.
В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор должен быть заверен у нотариуса. С этого момента, покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель регистрирует покупку недвижимости в суде – это обязательная процедура, чиновники суда вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от 3 дней до недели.
После того, как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Также иностранец должен встать на учет, в муниципалитет и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент Статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код.
В целом, число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии, и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но, в любом случае, итоговый документ – это нотариальный акт (договор) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации. Все процедуры могут занять больше времени, чем заявленно официально. Это обычно происходит из-за переноса слушаний в суде. Все документы оформляются на болгарском языке.
Можно пойти по более простому пути, доверив весь процесс приобретения болгарской недвижимости специалисту (юристу или риэлтору). А можно попытаться сэкономить на гонораре агента: самому встречаться с застройщиком, ходить к нотариусу, посещать Булстат, присутствовать в суде, вставать на учет в муниципалитет и оформлять документы для налоговых органов. Это уж кому как нравится.

Сопутствующие расходы
Необходимо также рассмотреть расходы по оформлению собственности. Сразу следует сказать, что эти суммы, оплачиваются покупателем. О затратах, которые понесет продавец, можно прочитать ниже в разделе «Содержание недвижимости».
Кроме регистрационного и гербового сбора (0,1–1,5%, в зависимости от стоимости объекта – чем он дороже, тем меньше процент), при оформлении документов на объект недвижимости, покупатель выплачивает налог за перевод объекта недвижимости в собственность в размере 2% от балансовой стоимости недвижимости (т.е. 1% от реальной цены апартамента). Дело в том, что налоговая оценка стоимости недвижимости (т. н. балансовая стоимость), осуществляемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50% от реальной цены сделки. Существует еще муниципальный налог (подробнее о нем также смотрите в разделе «Содержание недвижимости»), который оплачивается при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости в год. Размер оплаты услуг нотариуса составляет около 0,4% от стоимости объекта. Также вносится 0,01% сбора за регистрацию недвижимости в государственных архивах. Некоторую сумму, порядка 0,5% от стоимости, следует сразу рассчитать под непредвиденные расходы.

Теперь рассмотрим оптимальные пути оплаты покупки.
Лучше всего купить в России дорожные чеки «American Express» в евро, привезти их в Болгарию и положить на свой счет уже в болгарском банке (об открытии счета в Болгарии читайте выше). При этом можно провезти сумму и наличными, но нужно учитывать тот факт, что на вывоз таких денег придется просить разрешение Центробанка, а на границе их нужно будет обязательно декларировать. Оплата по безналичному расчету, как говорят профессионалы рынка, обойдется дороже. С дорожных чеков при обналичивании в банке возьмут комиссию в 1,5%, когда как при снятии денег со счета комиссия может составить 4%.

Кредитование в Болгарии

Можно воспользоваться ипотекой. Большинство болгарских банков выдают ипотечные кредиты россиянам. Есть здесь, правда, одна сложность: минимальный доход, требуемый болгарским банком, должен быть, как правило, в районе 12 000 евро в год. Иностранцев просят доказать свой доход, предоставив не только копии трудовых договоров, но еще и распечатки своих банковских счетов за последние 6 месяцев. Как показала практика, не все россияне способны представить подобные доказательства.

Если желающему взять кредит удалось доказать свою кредитоспособность, банк, помимо самого процента по кредиту, будет взимать другие платежи, с которыми реальная стоимость кредита составит около 10-11% годовых. Необходимо также учитывать, что банк кредитует стоимость по нотариальному акту, в котором указана налоговая оценка стоимости недвижимости, а это, примерно, на 50% ниже рыночной стоимости апартамента.

Но все же, гораздо выгоднее покупать недвижимость в рассрочку, если ее предоставляет продавец. По крайней мере, некоторые продавцы, ценящие своих клиентов, эту услугу предоставляют.

По словам экспертов, россияне в Болгарии пока кредитуются по не самой выгодной ставке. Те же англичане, которые начали инвестировать в болгарскую недвижимость гораздо раньше, берут в местном банке кредит под 7-7,5% годовых. В любом случае, кредитные ставки в Болгарии безусловно ниже, чем в России.

Наиболее вероятно получить кредит под апартаменты в комплексах, которые строились на средства банка. Разумеется, кредит дает тот самый банк, который субсидировал строительство. В некоторых проектах, где в финансировании участвует банк, руководство банка настояло предусмотреть возможность кредитования будущих покупателей (вне зависимости от гражданства) прямо в договоре. Также прекрасно кредитуются готовые комплексы на первой линии у моря или на горных курортах, с высокой ликвидностью и хорошей инфраструктурой.

Земельные участки и строительство

Как мы уже говорили, продавать землю иностранным физическим лицам в Болгарии запрещено – можно только арендовать. Поэтому, если покупатель – частное лицо, то участок под домом, который в сельской местности, как правило, составляет примерно 10 соток, также придется брать в аренду. В любом случае, если вы покупаете дом с участком, то лучше и проще образовать юридическое лицо и покупать все сразу с землей.
При покупке квартиры таких проблем, конечно, не будет, так как в договоре прописывается так называемая «идеальная часть участка земли» – условное понятие, обозначающее небольшой участок, находящийся под жилым домом и составляющий, как правило, от 0,3 до 5 кв. м.
На покупку земли будет заключен отдельный договор, но его положения и процедура его заключения аналогичны договору о покупке квартиры или дома. Разница будет в том, что договор заключается на фирму, а не на частное лицо. Землю также можно купить удаленно, даже не выезжая в Болгарию, а действуя через доверенных лиц, агентов или юристов.
Вся земля в Болгарии делится на два типа: на находящуюся в так называемой «регуляции» и находящуюся «не в регуляции». «В регуляции» – означает, что участок включен в план развития конкретного населенного пункта, на нем возможно строительство, так как он исключен из зоны сельскохозяйственной деятельности. Если земля «не в регуляции» (находится в районе, не имеющем утвержденного плана застройки) или задействована в сельскохозяйственной ротации, то на ней без разрешения строить нельзя. Для получения разрешения нужно обратиться к местной администрации.
Перевод сельских угодий «в регуляцию» – процедура длительная и зачастую дорогая, иногда она достигает полутора-двух лет. Сроки и стоимость зависят от категории земли: если земля относится к 1-6 категориям (то есть, благоприятна для сельского хозяйства), то есть вариант, что местные власти вообще откажутся ее переводить в регуляцию. Если категория земли от 7 и ниже, то процедура перевода ее «в регуляцию» окажется быстрой и дешевой.
Строительство дома даже на земле «в регуляции» потребует специального разрешения властей. При постройке частного дома проблем с разрешением быть не должно. При этом, несмотря на то, что земля принадлежит фирме, строительство дома можно оформить на физическое лицо.
Этап проектирования занимает, как правило, не меньше 2 месяцев. Если строится дом для личного пользования, то проблем с актом приема в эксплуатацию не бывает. С подобными проблемами часто сталкиваются фирмы, строящие жилые комплексы. Само строительство частного дома обычно не длится дольше года, но может завершиться в срок от 4 до 5 месяцев. Крупный жилой дом можно строить и 2 года – большую часть этого времени займет получение всевозможных разрешений.
На данный момент проще всего заключить договор со строительной фирмой. Лучше всего русскоязычные покупатели отзываются о качестве работы турецких строителей. Услуги обойдутся собственнику в 400-500 евро за кв. м, причем цена включает и полную отделку. Некоторые наши соотечественники пишут, что им удалось качественно построить дом через фирму за 230 евро за кв. м., так что строительный рынок Болгарии не мешает изучить внимательно. Если есть желание сэкономить, то можно не привлекать компанию, а нанять рабочих и следить за строительством самостоятельно. Но это потребует постоянного присутствия и изрядного количества потраченного времени.

Аренда недвижимости в Болгарии
Целью многих наших соотечественников является не покупка собственности в Болгарии, а всего лишь временное проживание в доме или квартире в течение отпуска или работы. Процесс этот довольно прост, и рынок аренды в Болгарии насыщен предложениями, особенно на курортах и в крупных городах. Можно искать сдаваемое помещение самостоятельно, а можно обратиться в одно из туристических бюро, которые, как правило, такие услуги оказывают.
Договор аренды недвижимости Болгарии заключается непосредственно между участниками этого процесса, то есть нотариально он может не заверяться, если только речь не идет о каких-то особых условиях или очень крупных площадях. Незнание болгарского языка помехой стать не должно, так как сотрудники туристических агентств прокомментируют Вам все пункты по Вашему запросу.