Права иностранцев на покупку недвижимости

Гражданин любого государства, будь он резидентом Франции или нет, а также любая фирма, французская или иностранная, может приобрести недвижимость во Франции. Под недвижимостью понимается и дом, и квартира, и земельный участок.

Во Франции покупатель недвижимости-иностранец получает статус иностранного резидента. Предъявив документы на недвижимость в посольстве, он может получить многократную визу. В случае владения купленной недвижимостью более шести месяцев в году у собственника есть возможность получить вид на жительство.

Права иностранцев на открытие бизнеса во Франции

Гражданин России и СНГ также может беспрепятственно открыть фирму на территории Франции и стать ее полноправным владельцем, но это не дает ему права на автоматическое получение вида на жительство.

Для получения вида на жительство необходимо стать управляющим директором фирмы. Для этого нужно получить специальное разрешение на ведение коммерческой деятельности – «карту коммерсанта» (Carte de Commercant etranger). Гражданам ЕС такая карта не нужна.

Карта коммерсанта требуется для индивидуальных предпринимателей, партнеров товариществ с неограниченной ответственностью, а также для любого физического лица, который по закону является должностным лицом компании во Франции. К числу последних относятся президент, вице-президент и генеральный менеджер (генеральный директор) открытого акционерного общества (SA), генеральный директор закрытого акционерного общества (SARL) или близкого по форме общества с ограниченной ответственностью (EURL), а также генеральный директор/менеджер французского отделения, представительства и филиала иностранной компании.

Заявление на получение карты коммерсанта подается в консульство Франции в стране постоянного проживания клиента. Срок рассмотрения заявления варьируется от 5 до 7 месяцев. Пока претендент не получит карту, управляющим директором фирмы может быть только резидент Франции, имеющий карту коммерсанта или гражданин любой страны ЕС.

После получения карты коммерсанта заявивший становится управляющим директором собственной фирмы и на основе этого автоматически получает бизнес-визу сроком на один год с правом продления.

После трех лет успешной деятельности фирмы (уплаты налогов) возникает право подать заявление на получение постоянного вида на жительство сроком на 10 лет (карты резидента). Подавать документы на получение французского гражданства можно после пяти лет легального пребывания на территории Франции.

Процедура покупки недвижимости

Первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Compromis de Vente или Promesse de Vente.

Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При его подписании покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования сделки.

В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, то есть будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок – семь дней. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из его условий. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

После подписания вышеуказанного документа следует период в 30–90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит нотариус.

Нотариус во Франции действует не в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит сделки и взаиморасчеты по сделке.

Вторым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус впоследствии выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса в момент заключения договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.
мПосле заверения акта купли-продажи нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он обязан оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 5–7% от стоимости недвижимости.

C 1 января 2007 года при проведении каждой сделки купли-продажи недвижимости должна проводиться полная диагностика на метраж, термитов, асбест и энергоизоляцию. Соответствующие документы выписываются специальными экспертами, и стоимость их работы входит в стоимость объекта.

Кредиты

Во Франции россиянину не составит труда получить ипотечный заем. В этом случае банк берет задаток в размере минимум 30–40% (для иностранцев) от продажной цены объекта, а остальное дает как ссуду под залог недвижимости.

Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал – Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

Аренда

При аренде недвижимости во Франции, между владельцем и арендатором заключается договор аренды. При этом последний должен очень внимательно ознакомиться с содержанием и убедиться, что в договоре описывается та самая недвижимость, которую он хочет арендовать: проверить адрес, то, что площадь помещения соответствует площади, указанной в договоре, а также убедиться, входят ли в указанную цену отопление, электроэнергия, водоснабжение, то есть коммунальные услуги.

При аренде на срок не менее двух месяцев по сложившейся практике арендатор должен внести залог и предоставить гарантийное письмо. Владелец возвращает арендатору залог после окончания срока аренды.

Аренда жилья во Франции на длительный срок по хорошей цене возможна только в том случае, если у вас есть вид на жительство и деньги на залог (обычно это стоимость двухмесячной аренды жилья). Цены на жилье зависят от региона: в Нормандии за 500–600 евро вы можете снять дом, а вот в Париже за эти деньги сложно найти даже однокомнатную квартиру.

Средняя цена аренды квадратного метра жилья в Париже (по данным на февраль 2007 года) составила 25,16 евро, а средняя цена на аренду жилья в пригородах Парижа находится в диапазоне от 13,57 евро до 20,10 евро за кв. м в зависимости от департамента.

Доход от сдачи в аренду

Владелец недвижимости имеет право сдавать жилье в аренду. Доход от аренды стабилен, но едва ли за год превысит 5–7% от стоимости недвижимости. При этом следует учесть, что владение собственностью во Франции предполагает дополнительные расходы в виде налогов и оплаты коммунальных услуг. Расходы зависят от типа жилья. Так, если для владельцев квартир коммунальные платежи не превышают 2 евро за кв.м. в месяц, то содержание виллы обходится значительно дороже. За услуги персонала (охранников, садовника, уборщицы, чистильщика бассейнов и т. д.) ежемесячно приходится отдавать от 1 тыс. до 1,5 тыс. евро.