Процесс покупки

1. Сначала необходимо выбрать объект. Это можно сделать как в интернете или в печатных изданиях, так и связавшись с агентством, продающим недвижимость в заинтересовавшим вас регионе.

2. Обычно покупатель осматривает заинтересовавший его объект лично, прежде чем принять конкретное решение. Для этого риэлторские компании организуют туры. Сотрудники агентства или застройщика приглашают потенциального покупателя в Италию и возят его по интересным ему объектам.

3. Когда выбор объекта сделан, подписывается предварительный договор (compromesso di vendita). При этом покупатель должен документально заверить продавца, что имеет возможность оплатить сделку, а продавец обязан доказать, что недвижимость ему принадлежит, «чиста» от долгов и претензий третьей стороны, а также вообще может быть продана. Договор подписывается в присутствии нотариуса. При подписании будущий владелец вносит задаток, который составляет от 10% до 50% от общей стоимости объекта и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на покупку. Эти деньги вносятся на специальный депозит, контролируемый нотариусом. В договоре прописывается дальнейший порядок и сроки оплаты всей суммы сделки.

4. Если договор расторгается, задаток покупателем не возвращается. За исключением тех случаев, когда в предварительном договоре прописан срок «на подумать».

5. После подписания compromesso di vendita рекомендуется нанять землемера (geometra). Конечно, нотариус может проверить подлинность и верность составления документов, но проверять вашу будущую недвижимость на возможные проблемы он не станет. Это как раз входит в обязанности geometra.

6. В сроки, условленные предварительным договором надо перевести на счет нотариуса всю сумму сделки. Только когда нотариус убедится в переводе всей суммы на его счет, продавец и покупатель подписывают нотариальный договор купли продажи (il rogito notarile). Также при его подписании необходимо выплатить установленные комиссионные (если они есть), гонорар нотариуса, налоги. NB: Нотариус – важнейшее лицо при сделке с недвижимостью в Италии. Он представляет государство. Все документы проходят через его руки. Его может выбрать покупатель. Если такой возможности нет, то с поиском нотариуса может помочь агентство.

7. Как только стороны подписывают il rogito notarile, нотариус немедленно отправляет данные подписанного договора в кадастр, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство. Происходит это обычно по интернету, поэтому право собственности на недвижимость может перейти покупателю немедленно. Если это оговорено в договоре, въехать в новоприобретенную недвижимость также можно будет сразу после подписания. Окончательная регистрация сделки в компетентных органах занимает около 15 дней, после этого нотариус отправляет вам готовое свидетельство о собственности.

8. Перед началом сделки можно нанять адвоката или юриста. Делать это необязательно – только для собственного спокойствия. Нотариус – очень почетная профессия в Италии. Им доверяют, и они дорожат своей лицензией, которую очень долго и тяжело получить. Поэтому юриста, как правило, нанимают для сопровождения крупных сделок с элитными объектами недвижимости.

Налоги и сборы

Все это платит покупатель:
1. Регистрационный сбор – 3–7%
2. Налог на регистрацию земли – €168 или 2% (только для новостроек)
3. Кадастровый налог – €168 или 2% (только для новостроек)
4. Комиссия нотариуса 1,5–-3% (+ 20% НДС)
5. Комиссия адвоката (если вы его нанимаете) – 1–2% (+ 20% НДС)

Комиссия агента делится между покупателем и продавцом. Как правило, доля покупателя составляет 2–3% + НДС.

ВНЖ

Обладание недвижимостью в Италии никаких льгот для получения вида на жительства не дает. Это характерно для всех стран входящий в Шенгенское соглашение. Тем не менее можно подавать заявление на мультивизу в Италию на основании владения недвижимостью. Ее можно оформить в консульстве (посольстве) Италии в России.